Unos de los grandes conflictos que genera la convivencia en las comunidades de vecinos es el tema de las zonas comunes, y que nos llega a Lazaar Abogados qué uso se les debe dar y qué no está permitido. Este problema, por desconocimiento de las normas o por su mala aplicación, generan un gran número de litigios en edificios y comunidades de propietarios de nuestro país.
La piscina, el portal, el patio de vecinos, los pasillos o las terrazas son elementos comunes de los propietarios e inquilinos que conviven en la comunidad. Las tensiones y los conflictos generalmente nacen por un abuso o un uso excesivo por parte de alguno o varios vecinos de dichas instalaciones, por lo que resulta necesario definir lo que implica el acceso a dichas zonas comunes.
¿Qué es una zona común?
Son elementos estructurales, como el suelo, vuelo, cubiertas, fachadas, terrazas, ventanas y balcones, pasillos y zonas de tránsito como el portal, las escaleras, portería, muros, patios, parques y jardines, salas de máquinas, fosos y pozos, garajes comunitarios, trasteros, tendederos, sótanos, recintos de seguridad, ascensores y contadores, piscinas y zonas de recreo. Es decir, las zonas comunes son todos aquellos elementos que forman parte del inmueble pero cuyo uso compartimos con el resto de vecinos, al ser parte de la comunidad y no exclusivos de cada vivienda.
Legislación aplicable
El uso y disfrute de estos elementos y zonas comunes viene recogido en la Ley de Propiedad Horizontal y en Código Civil.
El desconocimiento de la norma no exime de su cumplimiento, por lo que los vecinos no pueden alegar su falta de conocimiento para realizar un uso indebido de las instalaciones.
La Ley de Propiedad Horizontal establece como norma general que el derecho al disfrute de las zonas comunes de un edificio por parte de un residente termina en la frontera que marca el respeto a los demás propietarios e inquilinos.
Esa frontera supone una “línea roja” infranqueable y clara que el Código Civil avala en su artículo 394 cuando expresa claramente que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique al interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
A su vez el artículo 396 del Código Civil establece que distintas viviendas o locales que integran un edificio pueden contar con elementos susceptibles de ser disfrutados de manera más o menos independiente por parte de un único propietario “por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública”, por ejemplo el uso que se le da a los patios interiores por parte de los vecinos que viven en el bajo. Además, aquellos vecinos que en un determinado momento quieran hacer un uso exclusivo e independiente de una zona común pueden hacerlo con la propuesta y aprobación de la Junta de vecinos. Esto ocurre cuando existe un espacio en el que se puedan realizar reuniones o celebraciones y se pide permiso a la comunidad.
La atribución del uso y disfrute de un elemento común por medio de un título constitutivo de propiedad es más frecuente en los casos en los que de manera previa a la venta de cada inmueble, el “conjunto” tiene un único propietario, por ejemplo, cuando se definen como elementos anejos a la vivienda los trasteros o las terrazas y se venden junto al inmueble en título de propiedad.
Estos supuestos exigen la inscripción en el Registro de la Propiedad y ha de contar con fe notarial en cualquier caso.
¿Qué se puede hacer en las zonas comunes?
Los propietarios adquieren derechos y obligaciones al formar parte de una comunidad de propietarios. Dentro de esos derechos, en lo que respecta al uso y disfrute de las zonas comunes, está permitido lo siguiente:
- Utilización y disfrute de los mismos, siempre que no entre en conflicto con el mismo derecho de otros propietarios.
- Solicitar la puesta en marcha de obras de mantenimiento para que dichas zonas estén en perfecto estado de revista.
- Solicitar la instalación de ciertos equipamientos comunes de aprovechamiento energético, telecomunicaciones, etc… cuya aprobación exige un determinado porcentaje de votos afirmativos en Junta (la tercera parte, en concreto).
- Pedir incorporar ciertos servicios (vigilantes de seguridad, conserjes …) previa aprobación en Junta, así como el arrendamiento de locales, espacios y zonas comunes.
- En lo que respecta a las normas respecto a los elementos comunes encontramos, entre otros:
- Respeto pleno y cuidado con las instalaciones y elementos comunes del edificio.
- Permitir obras y reparaciones en su propia vivienda, especialmente si el objeto de estas atañe al buen funcionamiento en el día a día de la comunidad.
- Responder ante los demás propietarios de malos usos de las instalaciones y deudas en el pago de cualesquiera sean las cuotas comunes, independientemente de si son propias o “adquiridas” tras la compra de una vivienda o local.
- Avisar de la necesidad de llevar a cabo obras de mantenimiento con carácter de urgencia.
La experiencia en este tipo de conflictos muestra prácticamente las mismas desavenencias existentes en diferentes comunidades de propietarios y que por lo general vienen ocasionados, entre otras, por las siguientes causas:
- Morosidad de los vecinos.
- Desarrollo de actividades explícitamente prohibidas en los estatutos.
- Cuestiones relativas a la instalación de ascensor.
- Pago e instalación de nuevas infraestructuras o equipamientos.
- Obras de accesibilidad.
- Quorum en el alquiler de elementos comunes de la finca.
- Obtención del certificado energético.
- Ruidos y fiestas.
- Uso de dos vehículos en una misma plaza de garaje.
Si tienes algún problema o desconoces si se está haciendo un uso indebido en tu comunidad de propietarios, desde Lazaar Abogados, resolveremos todas tus dudas.
