Cuando una persona deja de pagar su préstamo hipotecario, corre el riesgo de que el banco ejecute la hipoteca y pierda su casa. Sin embargo, existe una posibilidad legal poco conocida que puede cambiarlo todo: rehabilitar el préstamo incluso en la ejecución hipotecaria, regulada en el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Esta norma ofrece una última oportunidad al deudor para conservar su vivienda, incluso cuando ya se ha activado la cláusula de vencimiento anticipado y se ha iniciado el procedimiento de ejecución por la totalidad de la deuda.
¿Qué permite el artículo 693.3 LEC?
El artículo 693.3 LEC abre la puerta a que el deudor hipotecario pueda rehabilitar el préstamo y evitar la subasta del inmueble, si cumple con ciertas condiciones. Esta figura legal se conoce como “liberación del bien”.
De esta forma, el deudor volvería a pagar la deuda de forma aplazada, como había venido haciendo hasta el incumplimiento.
Requisitos para liberar el bien hipotecado
- Debe haberse solicitado ejecución por el total de la deuda.
Esto suele ocurrir cuando se ha pactado un vencimiento anticipado por impago de cuotas. - El deudor debe pagar antes del cierre de la subasta.
El plazo límite es antes de que finalice la subasta judicial. - Pago de cantidades vencidas y devengadas.
El deudor debe consignar:- Las cantidades vencidas en la fecha de presentación de la demanda.
- Los intereses de demora.
- Las cuotas que se hayan ido generando durante el procedimiento.
- Aplicación especial si es vivienda habitual.
En este caso, el deudor puede liberar el bien sin necesidad del consentimiento del acreedor. - Limitación de liberaciones sucesivas.
Solo se podrá repetir la liberación si han pasado al menos tres años desde la última vez. - Efectos legales del pago.
Si se paga lo debido:- Se tasan las costas solo sobre las cantidades pagadas.
- El Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto liberando el bien y poniendo fin a la ejecución.
- Puede pagar un tercero con consentimiento del acreedor.
Por ejemplo, un familiar o amigo que desee ayudar al deudor.
¿Qué condiciones deben cumplirse para que sea válido el vencimiento anticipado?
Es importante destacar que no siempre es legal que el banco reclame toda la deuda de golpe. Para que proceda el vencimiento anticipado, deben cumplirse los requisitos del artículo 24 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (LCCI) y del artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.
Estos exigen, entre otras cosas, que el impago sea grave, como por ejemplo haber dejado de pagar al menos 12 cuotas o el 3% del capital concedido.
¿Por qué es tan importante este artículo?
El artículo 693.3 LEC tiene un objetivo claro: proteger a los deudores hipotecarios, especialmente a quienes arriesgan su vivienda habitual, dándoles la oportunidad de ponerse al día con el pago y conservar su hogar.
Esta herramienta legal es muy útil en momentos de dificultad económica y puede suponer una segunda oportunidad para quienes han sufrido un bache puntual, sin que eso implique perder su casa para siempre.
Conclusión
El artículo 693.3 LEC no es solo una norma legal, sino una vía real para frenar el procedimiento y rehabilitar tu préstamo en la ejecución hipotecaria. Si te enfrentas a un procedimiento de este tipo, es fundamental contar con asesoramiento especializado para valorar si puedes acogerte a esta figura.
Además, esta posibilidad se mantiene incluso si la deuda ha sido vendida a un fondo de inversión. No importa quién sea el acreedor actual: la ley te protege igualmente. De hecho, en estos casos puede ser una excelente oportunidad para negociar una rebaja del importe total. A muchos fondos no les interesa tener a una persona pagando pequeñas cuotas mensuales durante años, por lo que suelen mostrarse más flexibles a la hora de llegar a un acuerdo si perciben que el deudor puede realizar un pago único para liberar el bien.
En Lazaar Abogados te ayudamos a estudiar tu caso y, si cumples los requisitos, a activar este mecanismo y proteger tu vivienda.
