En apenas cuatro días, el Gobierno aprobó dos reales decretos-ley sobre vivienda y alquiler, el BOE los publicó y el Congreso los tumbó. El 2 de octubre de 2026 el Pleno rechazó convalidarlos y esa misma jornada se publicaron en el BOE las resoluciones de derogación. La reforma, por tanto, no ha salido adelante. Ello no obstante, merece la pena entender qué pretendía, por qué cayó y, sobre todo, en qué situación quedan ahora inquilinos y propietarios, porque durante unas horas esas normas estuvieron en vigor.
1. Qué se aprobó y cuándo
El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre dos textos distintos. El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, se publicó en el BOE del 30 de septiembre. El segundo, el Real Decreto-ley 27/2026, para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, se publicó al día siguiente y entraba en vigor el 2 de octubre, el mismo día en que el Congreso lo derogó.
Se separaron en dos decretos por una razón política evidente. El primero reunía medidas con más posibilidades de apoyo, y el segundo contenía la pieza más discutida, la prórroga prácticamente indefinida de los alquileres.
2. Lo que traía el primer decreto
El Real Decreto-ley 26/2026 era un texto amplio que tocaba la Ley de Arrendamientos Urbanos, la normativa procesal y varios impuestos. Entre sus medidas más relevantes estaban estas.
- Suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con un régimen distinto según quién fuera el demandante.
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años, por periodos anuales, para los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria terminara antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino debía estar al corriente del pago y haber abonado las ocho mensualidades anteriores. El arrendador podía oponerse, entre otros supuestos, si acreditaba una necesidad real de ocupar la vivienda o si las partes firmaban un nuevo contrato.
- Tope del 2 % a la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, y congelación total cuando la renta superase el índice de referencia.
- Alquiler de temporada y por habitaciones. Se exigía una causa real y acreditable para el arrendamiento temporal, y la suma de las rentas de las habitaciones no podía superar la renta de la vivienda completa. El objetivo declarado era cerrar la vía por la que muchos contratos de vivienda habitual se estaban disfrazando de temporales.
- Limitación a las compras especulativas. Hasta finales de 2028 quedaban vetadas determinadas adquisiciones por debajo del 70 % del valor de tasación, con excepciones.
- Medidas fiscales, como reducciones en el IRPF de los arrendadores que alquilaran a precios contenidos, una deducción del 10 % para inquilinos con bases imponibles moderadas, la tributación con IVA de los alojamientos turísticos y recargos en el IBI.
3. Lo que traía el segundo decreto
El Real Decreto-ley 27/2026 modificaba un único artículo, el 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero su alcance era enorme. Una vez cumplidos los cinco años de duración mínima (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato de vivienda habitual se renovaba automáticamente por periodos sucesivos.
El propietario que quisiera recuperar la vivienda debía avisar con seis meses de antelación y, como regla general, indemnizar al inquilino. Quedaban fuera de esa indemnización algunos casos tasados, como la necesidad del arrendador persona física de destinar la vivienda a sí mismo o a sus familiares, o que el inquilino no ocupara efectivamente la vivienda. En la práctica suponía un cambio de modelo, porque el alquiler dejaba de tener un horizonte temporal cerrado.
4. Por qué no han salido adelante
Un real decreto-ley entra en vigor desde que se publica, pero el artículo 86 de la Constitución obliga a someterlo al Congreso en un plazo de treinta días para su convalidación o derogación. Aquí la votación llegó casi de inmediato.
El primer decreto cayó por 178 votos en contra frente a 172 a favor, con el rechazo de PP, Vox, Junts y UPN. El segundo, por 184 frente a 166, porque a esos grupos se sumaron PNV y Coalición Canaria. Los argumentos de quienes votaron en contra fueron, sobre todo, la intervención en el mercado y en la propiedad privada y el riesgo de que las medidas redujeran todavía más la oferta de alquiler. El Gobierno, por su parte, ha anunciado que buscará otra vía para sacar adelante parte de estas medidas, y no se descarta un adelanto electoral.
5. Qué normas se aplican ahora
Derogados los dos decretos, vuelve a regir el marco anterior, es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción vigente a 30 de septiembre de 2026, con las reformas de 2019 y la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. En términos sencillos, esto significa lo siguiente.
- La duración mínima sigue siendo de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), con la prórroga tácita anual de hasta tres años más si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar.
- No hay renovación automática indefinida ni indemnización por no prorrogar.
- Desaparece el tope del 2 %. La renta se actualiza según lo pactado, con las reglas e índices que ya existían para cada tipo de contrato.
- El alquiler de temporada y el de habitaciones mantienen su régimen anterior.
- Las medidas fiscales nuevas no llegan a aplicarse.
6. La zona gris: lo ocurrido mientras estuvieron vigentes
Aquí está, a nuestro juicio, la cuestión jurídica más interesante. La derogación de un real decreto-ley no convalidado opera, según la doctrina mayoritaria, hacia el futuro, no hacia atrás. Por eso cabe preguntarse qué pasa con los actos realizados durante su breve vigencia, por ejemplo, un contrato de temporada firmado el 1 de octubre o un inquilino que solicitó la prórroga extraordinaria en esos días.
No es una pregunta nueva. En enero de 2019 el Congreso derogó el Real Decreto-ley 21/2018, que también ampliaba la duración de los alquileres, y se entendió de forma generalizada que los contratos firmados durante su mes de vigencia quedaban sujetos a sus reglas. Ahora el periodo ha sido mucho más corto, de horas en el caso del segundo decreto, pero el razonamiento es el mismo y habrá que analizar caso por caso la fecha exacta de cada contrato, de cada comunicación y de cada solicitud.
Nuestra recomendación, si te encuentras en alguna de estas situaciones, es conservar toda la documentación con su fecha (contratos, burofax, correos, mensajes) y consultar con un abogado antes de tomar decisiones.
7. Qué conviene hacer ahora
Si eres inquilino, revisa la fecha de inicio de tu contrato y cuándo vence la prórroga obligatoria, y comprueba que cualquier subida de renta se ajusta a lo pactado y a la ley. Si tu contrato vence pronto y la vivienda está en una zona declarada tensionada, o estás en situación de vulnerabilidad, puede que sigas teniendo derecho a las prórrogas extraordinarias que ya preveía la Ley 12/2023.
Si eres propietario, no hay cambios respecto a lo que ya conocías, pero es buen momento para revisar los contratos de temporada y por habitaciones, porque la presión normativa sobre esas figuras no va a desaparecer y es previsible que el Gobierno vuelva a intentarlo por otra vía, ya sea un nuevo decreto o un proyecto de ley.
En Lazaar Abogados seguiremos de cerca la evolución de esta reforma. Si tienes dudas sobre tu contrato de alquiler, sobre un procedimiento de desahucio o sobre cómo te afecta este cambio normativo, puedes contactar con nuestras oficinas de Melilla y Málaga.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico sobre un caso concreto. Información actualizada a 5 de octubre de 2026.
Imagen: Jakub Żerdzicki en Unsplash.
