Cuando se firma un contrato de arras en la compraventa de un inmueble, tanto el comprador como el vendedor asumen compromisos importantes. Pero ¿qué sucede si el vendedor se echa atrás tras firmar y no quiere vender la propiedad? En este artículo te explicamos tus opciones legales en España.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa. Con este contrato, el comprador y el vendedor se obligan a firmar la compraventa en el futuro, normalmente cuando se cumplen ciertas condiciones (por ejemplo, firma ante notario, conseguir financiación, etc.).
Aunque el Código Civil no regula directamente este contrato, su validez se basa en la libertad de pacto del artículo 1255 del Código Civil. Esto permite a las partes acordar lo que consideren oportuno, siempre que no sea ilegal, inmoral o contrario al orden público.
Además, el artículo 1454 del Código Civil sí menciona un tipo específico de arras: las arras penitenciales. Estas permiten a cualquiera de las partes rescindir el contrato, con las consecuencias que veremos más adelante.
Para saber qué puedes hacer legalmente si el vendedor se echa atrás al comprar un inmueble, es fundamental saber qué tipo de arras se firmaron en el contrato.
Arras confirmatorias
Se consideran un pago a cuenta del precio total. También prueban que el contrato de compraventa ya existe. El objetivo principal es confirmar el acuerdo entre comprador y vendedor.
Si una parte incumple el contrato, la otra puede elegir entre exigir que se cumpla lo acordado o resolver el contrato, además de pedir una indemnización por los daños sufridos, según los artículos 1124 y 1101 del Código Civil.
¿Qué ocurre cuando el vendedor no quiere vender?:
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- El comprador puede ir a los tribunales para obligar al vendedor a cumplir el contrato de compraventa, como indica el artículo 1124 CC. Un juez podría forzar al vendedor a firmar la venta.
- Otra opción para el comprador es cancelar el contrato y reclamar al vendedor una compensación por los perjuicios causados (gastos, pérdida de otras oportunidades, etc.), basándose en el artículo 1101 CC.
Arras penitenciales
Son las únicas arras que se mencionan directamente en el artículo 1454 del Código Civil. Permiten que tanto el comprador como el vendedor puedan echarse atrás libremente, pero con una penalización:
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- Si el comprador desiste, pierde el dinero que entregó como arras.
- Si el vendedor desiste, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
En este caso si el vendedor no quiere vender, el comprador tiene derecho a que el vendedor le devuelva el doble del dinero que entregó como arras. Esta es la consecuencia legal específica para este tipo de arras.
Arras penales
Estas arras tienen una doble función: confirman el contrato y garantizan su cumplimiento, funcionando de forma similar a una cláusula penal.
Si una de las partes incumple, la otra puede:
- Resolver el contrato y quedarse con las arras (si el que incumple es el comprador) o pedir el doble (si el que incumple es el vendedor).
- Exigir que se cumpla el contrato y, además, que se pague la penalización acordada.
¿Y si nos encontramos este tipo de arras en el contrato? En este caso, si el vendedor se echa atrás tras firmar el contrato, el comprador puede exigir que lo cumpla y, además, que pague la pena que se haya pactado, según el artículo 1152 del Código Civil. La pena sustituye a la indemnización por daños, a menos que se haya pactado algo diferente.
¿Y si no sabemos que tipo de arras son?
El tipo de arras debe estar claramente indicado en el contrato. Si no está claro, los tribunales suelen interpretar que son arras confirmatorias. Esto significa que no se puede rescindir el contrato simplemente perdiendo o devolviendo el doble de las arras.
Conclusión
Si el vendedor se echa atrás tras firmar un contrato de arras, el comprador tiene herramientas legales para proteger sus derechos. Todo dependerá del tipo de arras pactado. Puede exigir el cumplimiento del contrato, una indemnización o la devolución duplicada de la cantidad entregada, según el caso.
Contar con asesoramiento legal es clave para valorar la situación y actuar con eficacia. En nuestro despacho Lazaar Abogados te ayudamos a reclamar lo que te corresponde.
