La contratación de un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos que se deben repartir entre el cliente y la entidad, pero… ¿Cuáles son estos gastos y, a quién corresponde pagar cada uno de ellos?
Los costes generados de suscribir un préstamo con garantía hipotecaria no son otros que la notaría, el registro de la propiedad, gestoría, el gasto de tasación del inmueble y el impuesto de actos jurídicos documentados.
Los costes generados de suscribir un préstamo con garantía hipotecaria no son otros que la notaría, el registro de la propiedad, gestoría, el gasto de tasación del inmueble y el impuesto de actos jurídicos documentados.
Esta serie de gastos se puede reclamar judicialmente en los casos en que haya sido impuesto en su totalidad a la persona que adquirió el préstamo hipotecario.
- Cláusula que impone los gastos de notaría y registro al cliente
El Tribunal Supremo considera esta cláusula como abusiva, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), ya que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca , no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
Por tanto los gastos notariales corresponde pagarlos al 50 por cien entre el cliente y el banco, y los gastos registrales corresponde pagarlos en su totalidad al banco.
- Cláusula que impone los gastos de tasación del inmueble
Para determinar si los gastos de tasación del inmueble corresponden al cliente o al banco debemos atenernos a la Ley 5/2019, , de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta ley señala que este gasto de formalización de la hipoteca corresponde en su totalidad al cliente contratante, por tanto si se trata de una hipoteca firmada con anterioridad a la entrada en vigor de la ley le corresponde al banco satisfacer dicho gasto.
Sobre los gastos de tasación se pronuncia la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021 en la que explica que: “la tasación no constituye, propiamente, un requisito de validez de la hipoteca, el artículo 682.2.1o LEC requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca, entre otros requisitos que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta”. Por ello, el Supremo concluye que “cuando resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, por haberlo prescrito así en el apartado i) de su art. 14.1.e”
- Cláusula sobre Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el impuesto resultante de suscribir un documento notarial en el registro con la cuantía económica de la hipoteca. Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la ley obliga a la entidad bancaria que concede el préstamo hipotecario a asumir el coste de este impuesto. Por tanto, al igual que sucede con los gastos de tasación habrá que analizar la fecha de formalización del contrato hipotecario para determinar a quién le corresponde el pago de este impuesto.
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